未來供給過剩壓力增大
盡管短期看住宅房地產增長仍十分強勁，但市場存在內在調整的要求，房地產供給過剩的壓力增大，潛伏著長期低迷和價格明顯回落的風險。
1、需求增長減速趨勢明顯
首先，全國銷售面積平均增長率持續下降，已降至1999年以來的最低點。1-9月全部商品房銷售面積和住宅銷售面積分別為35883.3萬平方米和32320.7萬元平方米，同比分別增長10.5%和10.9%，分別比上年同期回落12.5個和12.2個百分點。住宅銷售面積在2002-2005年間，分別增長19.6%、28.9%、13.7%和15.3%，四年平均增幅為了19.4%。銷售面積增幅的逐步回落，說明高房價開始對住房需求增長產生抑制作用。在需求減速的情況下房價繼續大幅上漲主要是房地產商操縱供求關系的結果。
其次，銷售額增幅也在明顯放慢。1-9月全國商品房銷售額為12415.3億元，同比增長18.0%，比上年同期回落15.8個百分點，比上年全年增幅低8.9個百分點，2004年增幅為30.0%，即商品房銷售額的增長在逐年放慢。其中1-9月累計住宅銷售額為10346.8億元，同比增長17.8%，比上年同期回落17.1個百分點，回落幅度更大。
值得高度關注的是北京、上海、浙江等重點地區銷售額(或銷售面積)增幅的明顯下降，都說明高房價正在對住房需求產生抑制作用。
2、供給將逐步釋放，形成供大于求的壓力
供給增長速度快于需求增長速度，房價應是穩中趨降的，但受房地產商對供應量的操縱，短期供給小于需求增長，因而造成房價的不合理上漲。但累積的供給能量遲早會釋放，中期看住宅供給將明顯大于需求，價格將回落，不僅增幅回落，不少城市絕對房價也會下降，靠地方政府托市所形成的房地產繁榮也會受到居民購買力的限制和宏觀調控政策的限制。
(1)雖然前幾年最終住宅供給增長持續地慢于住宅需求增長，但中前端供給增長持續地快于需求增長速度，預示經過一段時間后將出現住宅市場的供大于求局面。
中前端供給增長主要是指住宅投資增長和施工面積增長。2001-2006年間(預計2006年增長28%)，住宅投資年均增長26.0%，住宅施工面積年均增長20.5%(預計2006年增長19%)，而住宅銷售面積年均增長18.8%(2006年預計增長12%)，5年來投資和施工面積增幅比銷售面積增幅分別快7.2個和1.7個百分點。
(2)由于存在一定比例的泡沫化需求，實際有效需求增幅比供給增幅更低，泡沫化需求使短期供求相對平衡，甚至出現供不應求，但中長期看泡沫化需求將逐步被擠壓，這使住宅投資過剩更為明顯。實際的住宅需求增長應包括城市化對住宅的需求、原有城市居民改善住房條件的需求，這部分需求增長應不超過15%，即存在較大的泡沫化需求成分。因為高投資將形成高的供給能力，自1998開始到2006年止，我國住宅投資連續9年保持20%以上的高增長，年遞增率為27.7%。即供給增速比需求增速高10個百分點以上，所以過幾年住宅過剩是必然要出現的。
(3)預計未來一段時間住宅需求增幅將會繼續下降，主要是當前全國多數地區房價已經偏高，過高的房價將對需求增長產生越來越明顯的抑制作用，而供給增長仍然沒有放慢的跡象。
以上因素共同作用的結果是：幾年以后，住宅市場將出現明顯的供大于求的形勢，從而導致住宅投資和消費出現較明顯的調整。我們預計中國房地產早則在2008年開始，遲則到2009年，將進入較為低迷的狀態。
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