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　　王小姐經濟條件好，名下有兩套房產。房產新政來臨后，眼看各部門輪番出臺二套房認定標準，她卻為自己到底算擁有幾套房發起了愁：按照銀行的標準，她雖然有兩套房，但只有一套是有貸款記錄的，她再購房最多也只能算第二套房；但按照稅務部門的標準，她卻已是二套房持有者，再購房就要停貸了。

　　樓市新政中，由于二套房的認定標準不但涉及到貸款，還涉及到第三套停貸及以后可能進一步將出臺的房產稅問題，因此備受各界關注。但實際上，目前對二套房的認定各有各的說法，而且出入比較大。

　　3個認定版本，差別很大

　　近日，杭州財政局明確首套房概念：以家庭為單位，以前有購房、繼承、贈予等交易記錄的，即使已賣掉，再買第二套房都不能享受首次購房契稅優惠。也就是說，杭州財政局關于二套房的認定標準為交易記錄。只要存在交易記錄，再買房就屬于第二套。據中介公司透露，目前這一標準已經在實行了。

　　這樣，目前對于二套房的認定，市面上就有了3個版本。

　　第一個版本：銀監會銀行業監管一部主任楊家才早些時候在解讀二套房概念時強調，二套房以家庭為單位，根據持有房屋數量來認定；

　　第二個版本，從杭州目前多數銀行的房貸實際執行標準看，以貸款記錄作為認定標準，有過一套貸款記錄的，都計為二套；沒有貸款記錄，則認定為首套。

　　第三個版本：財政局以購房交稅記錄為準。

　　據悉，杭州市公積金方面近日也將二套房首付提高到5成，但二套房認定標準尚未出臺。現在，凡在全國范圍內有過商業貸款記錄的人申請公積金一律暫停貸款，等待細則出臺。

　　由于二套房的認定標準不但涉及到貸款，還涉及到第三套停貸及以后可能進一步將出臺的房產稅問題，因此備受各界關注。

　　但3個版本，實際上在二套的認定上出入很大。財稅部門的認定無疑更嚴格，只要買過房，有過交易記錄都算二套；銀監會楊家才的版本，在理解上更顯寬松：不管以前買過多少套房子，只要現在無房，就不能算二套。

　　3個版本，各有各的理

　　對于二套房的認定，為什么不同部門會有各自的標準？據記者調查，一方面和各個部門各自為政有關，另一方面，也和各自的購房者資料庫互不相聯關系較大。

　　稅務部門所指的“非首次購房”，是以購房交稅記錄為標準、以家庭為單位的。據悉，這一網絡是和房管部門的權屬登記網絡相聯的。但是目前，杭州農稅征收管理局聯網的交稅記錄僅限于杭州主城區(上城區、下城區、西湖區、江干區、拱墅區、濱江開發區、下沙開發區)，尚未與余杭區、蕭山區聯網，更不能查詢杭州以外城市的納稅情況。對于信息不聯網的情況，目前要求購買人在納稅申報前，提供首次購房承諾書，承諾除現購買住房外，本人及共同購買人未購買過其他住房。

　　銀行方面，是以房貸記錄為準。“各個部門中，只有銀行的征信系統是全國聯網的。只要你在全國范圍內有過1套貸款記錄，那么就算第二套。”深發展杭州分行杜志良向記者介紹說。

　　而楊家才的“按房認套”理論，目前受到的質疑更多。“銀行不可能準確判斷出持有的房屋數量，而且房屋權屬登記系統在杭州只有五城區聯網。杭州都不聯網，更談不上全國聯網了。”某國有銀行房貸負責人表示。

　　但也有人認為，按家庭名下房屋數量來認定，可以保護一些改善型購房者，因為有些購房者是以小換大，原來的房子賣掉后再買進的。從這個角度看，盡管被質疑，但這個版本也有它的合理性。

　　房屋權屬登記實現全國聯網，才能真正判定二套

　　面對眾說紛紜的兩套房標準，到底哪個標準有利于此輪宏觀調控政策的切實落地，最有效地打擊投機性購房人？記者征求了多位專業人士的意見。

　　深發展杭州分行零售信貸風險主管杜志良認為，目前的3個版本都有一定的不合理之處。比如“以貸認套”標準，一是銀行的征信系統建立時間比權屬登記系統要遲，一些早期特別是2004年前購買的商品房可能會“漏網”。二是單純以貸款記錄為標準，一些賣掉首套再買第二套的改善性購房容易被“誤殺”。而如果“以房屋數量認套”作為標準，假如投資客將手頭所有房子賣完再購房，是否也算首套？一些買了房改房、經濟適用房的人，再買商品房是否也算二套？再比如“以納稅記錄”為準，這算是最嚴格也最全面的認定方式，但同樣，賣小買大的改善性購房也可能被“誤殺”。

　　“從現行技術操作層面來說，目前還是銀行標準最具可操作性。但如果房屋權屬登記系統能實現全國聯網的話，應該以名下房產為界定標準。一戶家庭允許有一套住宅，如果是改善性購房，再買時一般前面一套會賣掉，也應該算作首套。”雙贏機構總經理章惠芳認為。

　　還有業內人士建議，可以在全國范圍內展開一次徹底的房屋權屬登記系統調查，將各人名下的商品房數量進行一一排查，剔除一些保障性用房，再鑒別一下投資性購房和改善性購房。

　　記者 張卉卉