“最近的樓市又有上升的勢頭了。”一名多年房地產炒家告訴記者,最近一個月深圳樓市呈現“價量齊升”的態勢,8月16—22日,一二手房成交套數分別環比上漲72.4%和22.5%,8月23—29日,一手房成交套數雖略有回落,但二手房成交套數環比大漲34.58%。

　　而來自中原地產的數據則顯示,2010年8月,中原(深圳)領先指數為304.0點,深圳全市六區185個樣本樓盤成交均價為17164元/平方米,環比7月微跌0.06%,環比上半年指數最高點時4月下跌7.33%,8月成交均價與7月基本持平。

　　針對目前不少剛需入市,成交量回暖,房價止跌的現象,世聯地產市場研究總監王海斌認為,目前深圳樓市正處于“首次觸底”后的反彈階段,在成交量反彈的帶動下,深圳樓市價格面臨反彈的壓力越來越大。

　　8月樓市已回暖?

　　國土部門的成交價格受成交結構影響較大,不能反映新政后深圳房價的真實變化,4月新政到現在深圳房價到底發生了怎樣的變化?

　　深圳中原的數據顯示,在中原定向監測的185個樣本樓盤中,70.27%樣本樓盤價格相比前三月均價出現下跌:約6.49%的樣本樓盤跌幅大于10%,19.46%的樣本樓盤跌幅在-10%—5%之間,有44.32%的樣本樓盤跌幅在-5%-0之間。29.73%樣本樓盤價格相比前三月均價出現上升:16.76%的樣本樓盤升幅在0—5%之間,10.27%的樣本樓盤升幅在5%-10%之間,僅有2.70%的樓盤上升幅度大于10%。

　　“8月樣本樓盤價格漲跌幅度的分布出現了明顯變化,價格下跌的樣本樓盤比例發生較大的變動,由7月份的83%下降至70.27%。同時,相比7月份來說,上漲的區間比例都有所增加,而下跌的區間比例都有所減少,其中,價格上漲幅度在5%—10%的樣本樓盤比例上升最多,相反,價格跌幅在-5-0%之間的樣本樓盤比例下降最多”。針對深圳中原8月的領先指數數據,中原地產市場研究總監王世界解釋,從樣本樓盤價格漲跌幅度的分布來看,8月深圳市場出現回暖跡象,上漲區間比例明顯增加。

　　“上個月還放盤120萬元,現在放盤的都是130萬—40萬元的了�！笔忻癫苄〗惚硎�,其關注的羅湖區某樓盤近一兩個月業主對價格強硬起來,放盤價明顯升高了。記者了解到,樓市在經過3個多月的僵持后,觀望氣氛有所減弱,部分剛性需求對未來房價的預期發生改變,開始進入市場,而《深圳市房地產監管辦法》的出臺和實施又間接促成了新政之后的一波成交小高潮,從而導致了各方對房價的上升預期增強,“這種預期的另一方面是國家宏觀調控不放松的態度,給樓市的上行帶來非常大的壓力,這兩方面的合力使得房價仍在高位徘徊不下”。

　　房價僅是結構性回落?

　　調控四月,房價在樓市新政后價格下降僅僅是少數人的幸運,記者踩盤發現,深圳的房價在原關內四區以及配套相對完善的地區都呈現堅挺的局面,房價不再上漲,但也沒有明顯的下降,只有一些區位較偏的樓盤才出現價格下降。對于樓市新政后房價回落,世聯研究認為這一波下跌走勢是結構性的。

　　世聯數據平臺提供的統計顯示,在“國十條”出臺的前八周,關內四區一手成交套數占比平均為35.5%,而最近八周關內四區一手成交套數占比平均僅為19.1%,成交的區域結構性差異明顯,導致“國十條”后深圳房價下降。

　　中原統計數據中,8月深圳房價的環比微跌也與各區價格變化的結構有很大關系。中原領先指數顯示,8月份深圳六大區一改7月整體下跌的狀況,出現漲跌區域均勻分布的現象,其中,出現環比上漲的區域有寶安區、龍崗區和南山區,環比上漲幅度分別為1.3%、0.6%和0.4%；環比下跌的區域是羅湖區、鹽田區和福田區,跌幅分別是1.0%、1.0%和0.4%,“本月變化較為突出的區域是龍崗區,該區由上月4.8%的跌幅扭轉為本月0.6%的漲幅,其他各區域領先指數較上月都處于回升態勢”。

　　不僅如此,二手房成交均價的回落也是結構性的原因。世聯地產王海斌認為,二手大戶型物業因為住家居多,放盤少,成交少,價格比較穩定,而小戶型物業因為投資客的參與,價格隨政策的出臺波動較大,所以導致新政后全市二手成交均價的回落�！斑@種狀況下,若成交的結構性差異出現反轉,則樓市價格就會反彈,這種市場成交量放大價格就會反彈。”王海斌表示。

　　反彈態勢不會持久?

　　前7月一手住宅新增預售套數同比減少四成”,王海斌告訴記者,在目前樓市僵持階段,開發商的推遲入市也讓深圳房價呈現相對穩定的局面,這一方面導致目前絕大多數在售新盤均為準現樓,甚至部分樓盤前期已經入伙,后期尚未申請預售許可；另一方面導致目前一手可售房源緊張,促使房價穩定。

　　另一方面,開發商之前開出的種種優惠政策在近期有所收斂。王海斌告訴記者,“國十條”出臺后,部分一手樓盤自四月下旬開始促銷,優惠折扣在95—99折之間,但近期一手樓盤折前價格反而有所上調,折扣點數亦有所減少,多數樓盤最高折扣不超過兩個點,“其原因主要是近一月成交量的持續放大恢復了開發商對樓市的信心”,這些都增加了深圳樓市價格反彈的壓力。

　　不過對比2007年“9·27”新政后市場狀況,王海斌認為目前深圳樓市正處于成交量首次觸底后回升的階段:“9·27”新政后的深圳樓市呈現價格堅挺、成交量首次觸底回升、價格下跌、成交量二次觸底回升、價格觸底五個階段,住宅成交量也經歷“兩次觸底”過程,直到成交量第二次觸底回升后,成交價格才算是真正觸底,“目前住宅成交量觸底反彈現象是由于市場信心逐漸上升,但鑒于價錢尚未真正松動,這種反彈的態勢不會持久�！�